Sziasztok!

A minap lebeszéltem egy ismerőst arról, hogy szerződjön a Fundamenta lakáskasszával, és kíváncsi volnék, hogy jól tettem-e.

A Fundamenta embere banki kölcsönnel kombinált lakástakarék-szerződésre próbálta rábeszélni az ismerősömet, aki viszont megkért, hogy segítsek neki a döntésben. Ahogyan az ilyen esetekben szokás, nem adtak szerződés-tervezetet a leendő ügyfélnek, csak miután az én tanácsomra határozottan követelte, akkor kapott egyet.

Nagyon röviden összefoglalva, arról szól a konstrukció, hogy az ügyfél x hónapig takarékoskodik, ez alatt alacsony kamatot és magas állami támogatást kap. A lejáratkor megkapja a megtakarításait, amelyeket lakás-célra kell felhasználnia (kivéve, ha nyolc évnél hosszabb ideig takarékoskodik), és igényelhet még lakáscélú hitelt is, kedvező kamattal.

A szerződés a pénzintézetektől megszokott "az-ügyfélnek-csak-kötelességei-nekünk-csak-jogaink-vannak" jellegű volt, de egy-két dolog kirívóan durva volt benne:

- Nem volt semmilyen kötelezettség arra nézve, hogy a lejárat után legkésőbb mennyi idővel kell kifizetnie a lakáskasszának a megtakarításokat. Csak annyi, hogy legalább három hónapig "ülnek" a pénzen, de arról semmi, hogy ennek lejárta után legkésőbb meddig kell fizetniük. Csak az van leírva, hogy lejárat után egy bonyolult pontszámítás szerint sorba állítják az ügyfeleket és a pontszámok sorrendjében fizetnek. (Azaz akkor sem szólhat semmit az ügyfél, ha a lejárat után 100 évvel jut a pénzéhez, mert a szerződés ezt is megengedi.)
- Semmi sincs arra nézve a szerződésben, hogy lejárat és a kifizetés közötti (meghatározhatatlan hosszúságú) időszakban milyen kamat jár az ügyfélnek.
- Ha valaki késedelmesen teljesíti egyes befizetéseit (de a lejáratig teljesíti), akkor romlik a pontszáma és hátrébb csúszik a kifizetési sorban, de nincs benne a szerződésben egyértelműen, hogy ez időben mit jelent. (Persze ez nem is annyira fontos, mert egy eleve definiálatlan határidőhöz képesti késedelem már csak hab a tortán.) Márpedig a gyakorlatban a legtöbb ügyféllel nyilván előfordul, hogy több év alatt egyszer késik a fizetéssel - pl. a bank hibája miatt.
- A kiutaláshoz bizonyítani kell a lakáscélú felhasználást. (Tehát pl. vásárlás esetén az ügyfél előbb kösse meg az adásvételi szerződést, azt nyújtsa be a lakástaréknak, aki majd tetszése szerinti időpontban fizet.) Szó nincs arról, mi történik, ha az adásvétel a lakáskassza kifizetésének késlekedése miatt valósul meg - nem is lehet, hiszen a szerződés szerint a cégnek nem is kötelessége bármely adott időpontig fizetni.

Volt még egy pár "apróság" (a szerződés nem arról a konstrukcióról szólt, amit az üzletkötő ajánlott, a banki hitelről egy szó sem szerepelt benne, stb.), de a fenti már elég volt ahhoz, hogy ismerősömet lebeszéljem az egészről, mert annyira kiszolgáltatottá tette volna őt a szerződés.

Kérdésem: van-e valakinek személyes tapasztalata ezzel a bandával; látott-e tőlük ténylegesen pénzt, ha igen, akkor mennyit késlekedtek, stb. Tényleg csak kíváncsiságból...

Valszeg ennek a hitelnek a "rókás" párja lehet az, amire a barátodat rá akarták beszélni. Elvben ez egy nagyon jó ötlet, mert gyakorlatilag úgy veszel fel hitelt, hogy közben megkapod a lakástakarékra járó állami támogatást is, vagyis állam bácsi önként és dalolva befizet évi max 72 rugót a lakásodba, a bank meg úgy veszi már az elején is, mintha ez meglenne, erre tekintettel alacsonyabb a törlesztő, futamidő végén meg beoltják a takarékos manit a hitelbe, onnan pedig rendes (magasabb, normál) törlesztővel megy a dolog. Szóval elvben legalábbis nagyon hasznos dolog.

Nézzük az alap verziót:
Ha pontosan megnézzük, az OTP szerint is van egy értékszám nevű dolog, amit negyedévente számolnak. Ebből legalább 350 kell ahhoz, hogy a kiutalási időszak megkezdődjön, vagyis hogy egyáltalán felvehesd az összeget (a teljeset). Aki felette van a ponthatárnak (vagyis teljesített egy bizonyos minimum befizetést, pl. 4 évesnél min. 2 évet), annak küldenek egy értesítőt negyedévente, hogy fel akarja-e venni. Tehát fel lehet venni az összeget azelőtt is, hogy végigfizette volna az ember a teljes időszakot, aztán szépen fizeti tovább a havi összegeket. Na szóval ha eleget fizettél már és szólnak, hogy felveheted ha akarod, és te írsz nekik, hogy akarod, akkor 3 hónap után megkapod. Elvileg, mert azért láttam az indexen az "OTP lakáskassza" fórumot... Egyébként a kiutalás elfogadásáról szóló nyilatkozatban szerepel a kiutalás pontos időpontja.

2. kérdés: Nyilvánvaló, hogy késedelmi kamat jár, ha a kiutalási értesítésben megjelölt időpontban nem fizetik ki.

4. kérdés: Késlekedésen mit értesz? Azt, ha a bank nem fizet, amikor kellene neki? Persze, késedelmi kamat jár.

3. kérdés: Hümm, hümm, egyelőre nem találom, de biztos benne kell lennie valahol.

Nincsen ebben semmi turpisság, ha és amennyiben tényleg betartják a saját játékszabályaikat, akkor ez egy jó lehetőség. Előre kell gondolkodni vele persze a 3 hónap miatt, de ha ilyen kombinált formában veszi fel, szerintem még ez sem gond, mert gondolom akkor nem is kell a kiutalással olyan formában veszkődni, mint ahogy fent leírtam, csak átteszik a pénzt egyik zsebükből a másikba (mármint az otp-snél).

Semmi közöm egyik céghez sem, csak van nekem is ilyenem rég és épp mostanság nézegettem a kiutalás dolgait. Üzletkötővel mondjuk eleve nem kezdenék, csak személyesen, még ha kényelmetlenebb is beszaladgálni a bankba (az otpsnél legalábbis), mert az üzletkötők jönnek-mennek...

Részletes szerződéses feltételeket az OTP honlapján sem találtam az ő konstrukciójukról, csak összefoglalót, ami persze nehezen számonkérhető. A leglényegesebb különbségnek első ránézésre az tűnik, hogy az OTP a három hónapos kiutalási időszak alatt vállalja a kifizetést, a Fundamenta pedig a 3 hónap letelte után, meghatározatlan időpontban. Ez azért nagyon nem mindegy...

"Elvben ez egy nagyon jó ötlet, mert gyakorlatilag úgy veszel fel hitelt, hogy közben megkapod a lakástakarékra járó állami támogatást is, vagyis állam bácsi önként és dalolva befizet évi max 72 rugót a lakásodba"

Így van, ez tetszett meg az ismerősömnek is.

"Egyébként a kiutalás elfogadásáról szóló nyilatkozatban szerepel a kiutalás pontos időpontja."

A Fundamenta ezzel szemben azt írta az ÁSZF-jében, hogy csak tájékoztató jellegű dátumot ad meg. (Semmit sem ír arról, arról, mi van, ha ezt nem teljesíti.)

"Nyilvánvaló, hogy késedelmi kamat jár, ha a kiutalási értesítésben megjelölt időpontban nem fizetik ki."

Kivéve, ha eleve kikötötték, hogy ez az időpont rájuk nézve nem kötelező. Mert akkor nem nyilvánvaló.

"4. kérdés: Késlekedésen mit értesz? Azt, ha a bank nem fizet, amikor kellene neki? Persze, késedelmi kamat jár."

És ha valaki emiatt bukja el a foglalót, mert nem tudott időben fizetni, a lakáskassza pedig arra hivatkozik, hogy ő csak tájékoztató jellegű időpontot adott meg? (Ha viszont nincs számla, adásvételi szerződés stb. akkor nem is kérheti az ügyfél a kiutalást, mert előbb kell igazolni a lakáscélú felhasználást...)

"Nincsen ebben semmi turpisság, ha és amennyiben tényleg betartják a saját játékszabályaikat, akkor ez egy jó lehetőség. Előre kell gondolkodni vele persze a 3 hónap miatt, de ha ilyen kombinált formában veszi fel, szerintem még ez sem gond, mert gondolom akkor nem is kell a kiutalással olyan formában veszkődni, mint ahogy fent leírtam, csak átteszik a pénzt egyik zsebükből a másikba (mármint az otp-snél)."

Ez sem biztos, hogy igaz, jogilag több cég utalgathat egymásnak (függetlenül attól, hogy egy cégcsoporton belül vannak), és az egyik késedelme miatt a másik simán elárvereztetheti a lakásodat.
De konkrétan a Fundamentánál két teljesen különböző cégről van szó (bank és lakástakarék), két teljesen különálló szerződést kell kötni, csak valahol egy záradékban van benne a banki hitelszerződésben a Fundamentás dolog - legalábbis ezt mondta az üzletkötő. A bank felé a szerződő nyilván az ügyfél, és ha a lakástakarék nem utal időben, akkor a bankot ez nem hiszem, hogy különösebben meghatná, követelheti a hátralékot az ügyfélen. Az ügyfél pedig semmit nem követelhet a Fundamentán. (Legalábbis az ÁSZF szerint, az én olvasatomban.)

Nem gondoltam volna, hogy vannak jelentős különbségek a két fajta között, ezek szerint viszont mégis vannak. Az OTP-snek itt van az összes anyaga link, de szerintem ezekre rá fogok kérdezni a bankban.

Úgy tudom, ők is 3 hónap után fizetik ki, de legalább ebben szerepel a kiutalási időpont.

Az általad írtakat látva nekem valamivel jobbank tűnik az OTP-s, mert az alacsony törlesztőjű "kombinált" hitelüknél legalább egy cégnél van minden - viszont milyennél, vááá. Én úgy gondoltam, úgy vennék lakást, hogy rendesen hitelt veszek fel (nem OTP-t), de úgy, hogy beleférjen a törlesztő mellé még a lakáskassza is, annak lejártakor pedig szépen "bele-előtörlesztem" majd a hitelbe a lakástakarék összegét. Így megvan a 72.000 is, sőt akár kétszer is, ha ketten is kötünk, mégsem kell hozzá OTPsnek lenni...

Itt vannak a Fundamenta dokumentumai is, link és tényleg "csak kötelezettség nélküli tájékoztatást nyújt" a kiutalás időpontjáról... Na ne már... viszont hivatkozik a 47/1997 korm. rendeletre, ami az LTP-k ászf-jeiről szól (ééérted ) és mit látnak szemeim? "Az LTP a szerződéses összeg kiutalása előtt nem vállalhat kötelezettséget arra, hogy a lakáskölcsönt mely előre meghatározott időpontban fizeti ki." A Fundamentánál is erre gondolhattak az ászf 12. pontjában.

Egyébként találtam elég pontos utalást az időpontra: "A lakás-előtakarékoskodónak, illetve a kedvezményezettnek, amennyiben igényli, a Lakás-takarékpénztár a szerződéses összeget a kiutalási időponttól, illetve attól az időponttól számított tizenöt napon belül folyósítja, amikor a lakás-előtakarékoskodó teljesítette az általa meghatározott lakáscélú felhasználás igazolására vonatkozó kötelezettségét és hitelfelvétel esetén a lakáskölcsön kifizetési feltételeit." Szóval mégiscsak van időpont, szerintem csak arra gondolhattak, hogy előre amikor megkötöd, nem mondhatják meg, mikor fizetik ki, ugyanis nem tudják még.

Szóval mégiscsak azonosak a szabályok, így az OTP előnye csak a banki mivolta, más nem.

szerk: Az 1996. évi CXIII. törvény szabályozza egyébként az LTP-ket (OTP-s honlapon fent van!), tehát az értékszám és a három hónap nem a gonosz pénzintézetek találmánya, hanem a parlament szavazta meg.

És itt a magyarázat a furcsaságokra az indoklásból:

"A törvényjavaslatban szereplő lakáscélú előtakarékossági konstrukcióhoz hasonló modellt több országban pl. Németországban, Ausztriában és Franciaországban is sikeresen alkalmaznak. Két fő típusát lehet megkülönböztetni az előtakarékossági rendszereknek. A német Bauspar modell zárt rendszerben működik, a lakáskölcsönök folyósítása más betétes megtakarításaiból, illetve a már kölcsönt kapott ügyfelek törlesztéseiből történik. Egy sajátos finanszírozási körforgás jön létre. Amennyiben a betétekből, az állami támogatásból, a lakáskölcsönök tőketörlesztéséből álló kiutalási összeg nem elegendő az összes hiteligénylő kérelmének teljesítésére, a megtakarításaik alapján sorba állított ügyfelek egy részének várnia kell a kiutalásra. A zárt rendszer előnye, hogy lehetővé teszi az infláció, illetve a pénz- és tőkepiac alakulásától független fix kamatlábak alkalmazását mind a betéteknél, mind a hiteleknél. A betét- és hitelösszegeket a zárt rendszer esetében csak lakáscélra lehet felhasználni. A nyílt rendszerben működő francia modellben a megtakarító lehívhatja a kölcsönét a konkrét megtakarítási idő lejártakor, ehhez azonban nagyszámú olyan megtakarítóra van szükség, akik nem szándékoznak lakáscélú hitelt igénybe venni és betéteiket nem lakáscélra használják fel. A nyitott rendszerek, bár sikeresek lehetnek a források növelésében, de ugyanakkor jelentős támogatást igényelnek."

"A zárt, finanszírozási körforgáson alapuló rendszer lehetővé teszi a piaci kamatszinttől független, alacsony fix kamatlábak alkalmazását."

"A lakástakarék-pénztár zárt rendszerű működése miatt, a lakáskölcsön nyújtására speciális szabályok vonatkoznak. A lakástakarék-pénztár a szerződéses összeg nagysága, a megtakarított összeg, a jóváírt kamatok és a lakáskölcsön törlesztésének előre meghatározott feltételei alapján értékszámot határoz meg minden egyes szerződésre. Az aktuális értékszámok alapján az előtakarékoskodók között sorrendet állapítanak meg. A lakástakarék-pénztár e sorrend alapján határozza meg, hogy az adott kiutalási időpontban, ami általában minden negyedév első napja, mely szerződéseknél tudja az e célra rendelkezésére álló forrásból a szerződéses összegeket kifizetni. Azok a szerződések, amelyek az adott kiutalási időpontban nem kerülhettek be a kiutalt szerződések közé, a következő kiutalási időpontban az új értékszám alapján kerülnek be a sorrendbe. A szerződéses összeget kiutalás esetén a lakástakarék-pénztár a kiutalás időpontjától számított 1 hónapon belül folyósítja, ha az ügyfél teljesítette a lakáscélú felhasználás igazolására vonatkozó kötelezettségét.
A lakástakarék-pénztárnak felróható késedelem miatt a jegybanki alapkamatnak megfelelő kamatot kell jóváírni."

"A törvényjavaslat a lakástakarék-pénztár biztonságos működése érdekében csak meghatározott esetben és korlátozott mértékben teszi lehetővé azt, hogy a pénzintézet a lakáskölcsönök nyújtásához hitelt vegyen fel a pénz- és tőkepiacról. Erre csak akkor van a lakástakarék-pénztárnak lehetősége, ha az adott kiutalási időpontban nem tudja teljesíteni a kiutalási összegből olyan lakáselőtakrékoskodó (illetve lakáselőtakarékoskodók) kölcsönigényét, aki már legalább négy éve takarékoskodik és megtakarítása - folyamatos betételhelyezés, vagy a kamatjóváírások következtében - elérte a szerződéses összeg 55%-át. A külső hitelfelvétel korlátozása elengedhetetlen, mert a piaci kölcsön kamatlába várhatóan jóval magasabb lesz, mint a lakáskölcsön kamatlába, ezért a nagymértékű külső forrásbevonás veszélyeztetné a pénzintézet működését."


Bocs a hosszúságért, csak hátha másnak is hasznos lesz, hogy tudja ezt.

Köszönöm Ariadne, hogy utánanéztél. (Ezt a Fundamentás üzletkötők, akiket a témában faggattunk, nem tették meg elég alaposan...)

Valamiel jobb tehát a helyzet, mint az én olvasatomban, ezzel együtt nem aludnék nyugodtan, ha ezen a szerződésen múlna, hogy ki tudom-e fizetni a lefoglalózott lakást, illetve, hogy a bank megkapja-e rendben a törlesztőrészleteket.

"Az 1996. évi CXIII. törvény szabályozza egyébként az LTP-ket, tehát az értékszám és a három hónap nem a gonosz pénzintézetek találmánya, hanem a parlament szavazta meg."

Ezt persze nem árt tudni, de az ügyfél szempontjából természetesen lényegtelen.

"Szóval mégiscsak van időpont, szerintem csak arra gondolhattak, hogy előre amikor megkötöd, nem mondhatják meg, mikor fizetik ki, ugyanis nem tudják még."

Abból, amit leírtál, nekem most úgy tűnik, hogy a szerződés ellentmondásos (egyrészt benne van a 15 nap, másrészt ez egy "kötelezettség nélküli" időponthoz képest értendő - függetlenül attól, hogy a Fundamentánál mire gondoltak, amikor a 12. pontot írták), ezért veszélyes volna aláírni.

Viszont az általad említett köztes megoldás szerintem jó ötlet lehet, feltéve, hogy olyan konstrukciót választasz, ahol kicsi az előtörlesztés költsége:
"Én úgy gondoltam, úgy vennék lakást, hogy rendesen hitelt veszek fel (nem OTP-t), de úgy, hogy beleférjen a törlesztő mellé még a lakáskassza is, annak lejártakor pedig szépen "bele-előtörlesztem" majd a hitelbe a lakástakarék összegét. Így megvan a 72.000 is, sőt akár kétszer is, ha ketten is kötünk, mégsem kell hozzá OTPsnek lenni..."

Ekkor ugyanis nem juthat oda az ember, hogy nem tudja teljesíteni a kötelezettségét a bank / eladó felé, ha a lakáskassza valami célérték-pontszámra hivatkozva nem fizet időben, vagy formai okok miatt beleköt az egyik papírba.
("Mindössze" zsebből kell hiteleznie az ügyfélnek, hiszen előbb kell igazolni a felhasználást, és csak utána utalnak... Akinek pedig ott lapul a farzsebében felesleges pár milliócska, annak nem biztos, hogy a lakáskasszával megéri foglalkozni. Akinek viszont nincs felesleges pár milliója, annak előbb újabb kölcsönt kell felvennie, amiből előtörleszthet - ha jól értem a dolgokat.)

Egy másik jó megoldás lehet 8 éven túli lejárat, akkor ugyanis nem kell lakáscélra költeni, nincs az ember beszorítva egy rövid periódusba és kiszolgáltatva annak, hogy időben tud-e igazolni és nem késlekedik-e a lakástakarék a kifizetéssel.

Még egyszer nagyon köszönöm!

Visszatérve az eredeti kérdésre: van valakinek konkrét, személyes tapasztalata a cégekkel (Fundamenta ill. OTP lakástakarék) kapcsolatban? A felől nincs kétségem, hogy a pénzt beszedni mind a két cég képes, de fizetnek is rendesen a lejáratkor, vagy nem szokásuk elkapkodni az ügyet?

Szívesen, egyébként nekem is hasznos volt, eddig nem is néztem utána az értékszámos dolgoknak. Az OTP-sről panaszkodnak itt páran link, de ahogy elnéztem, néhányan azért maguk is ludasak a dologban (pl. csak faxolva küldeni a "felmondó" nyilatkozatot). Persze nagyrészt a bank a hunyó...

A tapasztalatokra én is kíváncsi vagyok, bármelyik változattal kapcsolatban.

lazurdeaknak igaza van, hogy csak akkor érdemes előtörleszteni, ha alacsony, vag nincs szerződés módosítási díj. A legtöbb bankban 1-1,5%, ami nagyon sok. Mi most veszünk fel hitelt, itt akciósan volt 0%.

Akkor jó ez a konstrukció, ha tudsz törleszteni ettől függetlenül, és ezt csak előtörlesztésre akarod használni. Ekkor nem gond, hogy mikor fizetnek, csak maradjon annyi tartozásod, mint amennyit ez előtakarékosságból kapsz.

Ahol én tervezem felvenni, ott fix 30.000 a költsége az előtörlesztésnek, de mivel milliókról van szó, nekem így is megéri majd szerintem. Úgy emlékszem, az állami támogatásos hitelek erre nem jók, mert ott meg van határozva egy max, amennyinél többet nem lehet előtörleszteni, sima devizánál viszont tudtommal akár az egészet is lehet.

Ki lehet szépen számítani a futamidőt úgy, hogy pl. egy 50 hónapos link lakáskassza utáni majdnem 2x1,4 millával gyakorlatilag 51 hónap alatt majdnem teljesen vissza is lehet fizetni a hitelt. Egyszer utánaszámoltam már ennek, elég hosszú időre kell felvenni, hogy elég alacsony legyen a törlesztő és elférjen a lakáskassza is, de az 51. hónap után így akár vége is lehet a játéknak. Bár nem tudom, a bankok tényleg hagyják-e, hogy egy "tizenéves" hitelt ripszropsz 4-5 év alatt visszafizessen az ember, félek, nem...

szerk: Azt még nem is számoltam bele, hogy elvileg a futamidő vége előtt is fel lehet venni a lakáskasszát. Egy dologgal azért vigyázni kell:
"A lakástakarékpénztári megtakarítás csak közvetlen lakáscélra használható fel, a lakásvásárlási és egyéb illeték, a kapcsolódó járulékos költségek nem tartoznak ebbe a csoportba, azok nem elszámolható költségek."